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10/04/2012

Immobilier : si la bulle éclate, comment atterrir en douceur

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Les spécialistes sont formels : une chute de l'immobilier aurait un effet d'appauvrissement deux fois plus important qu'une baisse similaire de la Bourse, en raison de l'importance beaucoup plus grande du secteur et aussi de l'endettement auquel il a donné lieu.


La flambée de l'immobilier est un phénomène universel.

Depuis des années, elle déferle sur la Grande-Bretagne et les pays les plus industrialisés. Voilà la France gagnée à son tour, plus tardivement, mais le mouvement paraît aujourd'hui solide et rebelle aux avertissements de tous bords sur les risques encourus par la bulle ainsi créée. Loin de ralentir comme le prophétisaient bon nombre d'experts, l'ascension du marché s'est poursuivie de 13% sur un an au deuxième trimestre à Paris et en Ile-de-France, selon la chambre des notaires de Paris, mais la contagion de la hausse a gagné tout le pays, où les phénomènes de rattrapage prennent une ampleur sans précédent avec des bonds qui peuvent atteindre 30% sur une année, voire davantage


La vitalité du marché immobilier ne cesse d'étonner.

Elle surprend par son homogénéité. Tous les compartiments sont affectés, qu'il s'agisse de l'ancien ou du neuf, des maisons individuelles ou des garages, des terrains ou des chambres de bonnes. Là où il y a parfois stagnation ou recul, ce n'est pas la demande qui est en cause mais la cruelle pénurie de l'offre qui limite les transactions. C'est un changement radical par rapport aux précédentes périodes d'emballement du marché vécues dans les années 80 ou 90. A l'époque, la spéculation régnait en maîtresse, des stocks importants d'invendus s'étaient constitués, et avaient ensuite provoqué la chute des prix. Aujourd'hui, il en va tout autrement : ce sont les particuliers qui interviennent avec le souci principal de se loger et la satisfaction de pouvoir ensuite se constituer un patrimoine. Les institutionnels en ont profité pour écouler une bonne partie de leurs avoirs, soit en mettant en vente des immeubles entiers, soit en pratiquant la vente à la découpe. Cela n'a pas suffi à calmer la surchauffe, alors que cette source qui alimentait le marché risque de se tarir maintenant et que la demande est toujours aussi présente.


Quelles raisons peuvent bien expliquer ce qui apparaît comme une lame de fond ?

La chambre des notaires en résume un certain nombre. D'abord, l'augmentation globale de la population liée au minibaby-boom des dernières années, ainsi qu'à l'allongement de la durée de la vie, auxquelles on ajoutera l'immigration. Ces raisons qui sont bien connues auraient justifié un effort de construction supplémentaire qui a été différé. Cette situation aurait pu être prise en compte en mettant fin au déficit structurel de l'offre de logements qui caractérise la France. Cela n'a pas été le cas. Il faut ajouter aussi le changement de composition des familles, avec l'augmentation sensible des divorces, à commencer par la région parisienne, l'explosion des familles monoparentales, qui exige des appartements plus nombreux.


Des taux historiquement bas


Ajoutons aussi le phénomène de la double résidence qui concerne de nombreux retraités ayant un pied-à-terre dans la région parisienne et une demeure en province, sans oublier ceux qui préfèrent laisser leur logement vide plutôt que de le louer et qui pèsent ainsi sur le marché locatif en contribuant à faire monter les prix, en aggravant l'effet de rareté. Par ailleurs, la baisse des taux d'intérêt à des niveaux historiquement bas (de l'ordre de 4,5% sur le long terme, alors que l'inflation a représenté 2,5% l'an dernier) contribue puissamment à stimuler les achats, tandis que la préférence pour la pierre retrouve un attrait particulier, notamment auprès des jeunes, avec les déboires de la Bourse et le peu d'opportunités qu'offrent à leurs yeux les autres produits financiers. Enfin, l'allongement de la durée des prêts adoucit le montant des mensualités pour des jeunes qui n'hésitent pas à emprunter sur vingt ou vingt-cinq ans, voire trente ans, et qui trouvent parfois dans le cadre familial l'aide d'une donation qui constitue l'apport de fonds indispensable pour une première acquisition.

Le phénomène des taux d'intérêt revêt un caractère essentiel.

Faut-il rappeler qu'ils atteignaient 12% au début des années 90, ce qui avait fini par tordre le coup à la bulle immobilière de l'époque ? Ils ont subi une chute de près des deux tiers tandis que, dans le même temps, les mensualités étaient étalées sur une plus longue durée, finissant ainsi par faire oublier le coût du crédit proprement dit.

Cela étant, la longévité d'un emprunt est de plus en plus brève : on s'endette pour vingt ou vingt-cinq ans, sans savoir au départ que la durée moyenne réelle d'un prêt est de sept ans, en raison des changements qui surviennent dans la vie personnelle ou professionnelle (naissances, divorces, mutations, etc.). Au demeurant, l'achat d'un bien immobilier s'explique dans au moins 40% des cas par la revente d'un bien existant, ce qui contribue à modérer le montant de la facture et à reculer les limites du prix accepté pour une acquisition.

17:42 Publié dans Economie | Lien permanent | Commentaires (0)

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